Aprenda a evitar problemas durante a sua gestão do condomínio


A vida de síndico, sabemos, é cheia de responsabilidades. Mas, além disso, há também riscos (muitas vezes ocultos) que o gestor deve ter conhecimento para saber evitar.

E é ter justamente esse olhar cuidadoso para o que não está saltando aos olhos que pode fazer a diferença entre uma ótima gestão e uma cheia de atropelos.

Uma administração mal feita pode criar verdadeiras armadilhas para o síndico. Por isso, além de estar bem informado quanto às suas responsabilidades, é importante que você conheça as situações de risco que podem ocorrer em sua gestão e o que fazer para evitá-las ou minimizá-las.

Essa é a proposta dessa matéria. Mostrar os principais riscos que o síndico corre durante sua gestão e entender como evitá-los.

Você vai ver que, com um pouco de atenção e cuidado, é possível evitar diversas dores de cabeça. Confira.

 

1 – Obra em unidade afeta estrutura do condomínio

Risco: Síndico ser responsabilizado por desabamento, acidente ou abalo na estrutura.

Mesmo a reforma ocorrendo dentro da unidade, cabe ao síndico a responsabilidade de cobrar do morador a documentação necessária que comprove que a intervenção não irá afetar a estrutura da edificação.

Como evitar o problema: Saber e comunicar e orientar todos moradores sobre as regras para execução de obras dentros das unidades e fiscalizar é fundamental. E, o mais importante, cobrar a documentação de acordo com o que pede a NBR 16.280.

 “É fundamental que antes que a obra comece, que o síndico receba a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de execução da obra. Assim, caso depois haja algum dano à estrutura do condomínio, o síndico poderá mostrar que não se omitiu e que cobrou a documentação necessária”, explica Nilton Savieto, síndico profissional.

2 – Perda de garantia da construtora

Risco: Prejuízos financeiros e desgaste para o síndico em função da perda de garantia.

Quando o condomínio é novo, o síndico recebe da construtora o manual de manutenção das áreas comuns.

O documento prevê, além de informações básicas como prazos de garantias, a periodicidade em que devem acontecer as manutenções preventivas em tudo que está nas áreas comuns, como bombas, elevadores, portões, fundação do condomínio. etc.

Se esses cuidados não forem tomados, é bem provável que, quando acontecer algo, a construtora irá questionar se há responsabilidade naquela situação.

Como evitar o problema: Assim que o condomínio for entregue, contratar um laudo técnico de uma empresa especializada para atestar as condições de todos os itens entregues pela construtora, e que os problemas elencados pelos moradores e síndico são, realmente, de responsabilidade da construtora.

3 – Não pagamento de encargos sociais de funcionários

Riscos: Esse tipo de não-pagamento pode ser um problema e tanto para o síndico futuramente, sejam os funcionários do condomínio ou terceirizados.

O condomínio será obrigado a pagar esses atrasados mesmo em caso de funcionários terceirizados, o que pode chegar a somas consideráveis, dependendo do tempo que o recolhimento não foi feito corretamente.

“Assim que tomar conhecimento da situação, o síndico deve providenciar o pagamento imediato ou parcelar o débito, e tomar providências junto aos responsáveis diretos pelo problema”, ensina Hamilton Quirino, advogado especializado em direito imobiliário

Como evitar o problema: Acompanhando de perto esses pagamentos. É fundamental que se peça, mensalmente, à administradora os comprovantes desses repasses – ou, no máximo, a cada três meses. No caso de empresa terceirizada, o ideal é que o pagamento mensal esteja atrelado à comprovação da contribuição desse tipo de encargo.

4 – Alvará de Vistoria do Corpo de Bombeiros vencido

Riscos: Síndico pode responder civil e criminalmente, caso aconteça uma morte ou algo mais trágico. Além disso, há também o risco de não pagamento de indenização por parte da seguradora, em caso de sinistro.

Por isso, é muito importante que o síndico esteja sempre em dia com o AVCB.

Como evitar o problema: Não deixar o AVCB vencer. Se o documento estiver vencido, o síndico deve, o quanto antes, fazer um levantamento do que precisa ser feito e executar a regularização.

5 – Administradora e síndico profissional desonestos

Risco: prejuízo financeiro e risco de ação judicial sobre o síndico.

A administradora é a maior parceira do síndico no dia-a-dia da gestão condominial, assim como a figura do síndico profissional é para o corpo diretivo. É fundamental que haja uma relação boa e transparente entre as partes.

Se realmente a empresa ou gestor contratado cometer desvios ou simplesmente sumir com o dinheiro do condomínio, deixando dívidas para trás, deve-se procurar a polícia e a Justiça. Além disso, condôminos que se sintam lesados podem mover ação judicial contra o síndico.

Como evitar o problema: Em relação ao síndico profissional, acompanhar de perto a gestão e não permitir que este movimente, sozinho, as contas do condomínio.

“Sempre digo que deve haver a assinatura de algum membro do conselho junto. O síndico profissional não deve ter a liberdade de movimentar, sozinho, as contas do condomínio”, aponta Nilton Savieto.

Para ambos os casos, contar também com uma auditoria preventiva independente é sempre uma boa alternativa.

Outro ponto importante é não escolher um gestor, seja ele síndico profissional ou administradora, somente pelo preço.

6 – Playground sem manutenção em dia

Risco: Além do risco de uma criança se machucar, a responsabilidade pode cair sobre o síndico.

NBR 16071 é a norma que fala sobre os cuidados que devem ser dispensados ao playground do condomínio.

O síndico pode ser responsabilizado caso uma criança se machuque no local, caso o mesmo não esteja com a manutenção em dia e enquadrado na norma.

Como evitar o problema: Realizando inspeção de rotina e efetuando a manutenção corretamente. Se necessário, aprovar, em assembleia, a execução da melhoria de adequação à norma.

 

7 – Para-raios sem manutenção em dia ou fora da norma

Riscos: Alguém se acidentar em caso de uma descarga, prejuízos financeiros, não renovação de AVCB e seguradora se recusar a pagar indenização. Síndico pode ser responsabilizado se comprovada negligência na manutenção do equipamento.

A norma brasileira NBR 5419, que cuida de para-raios, foi atualizada em 2015. Agora é necessário fazer uma vistoria visual do equipamento a cada seis meses, entre outras alterações. É importante manter o para-raios em dia para evitar problemas com raios e também para conseguir manter em dia o AVCB.

Como evitar o problema: Uma empresa especializada deve ser chamada a cada seis meses para fazer a vistoria visual, caso o item de segurança já esteja enquadrado na norma. Em caso negativo, a empresa deve apontar o caminho adequado para que o para-raios possa trabalhar da melhor maneira possível.

Em condomínios antigos, onde não há a possibilidade de modernizar o equipamento para que o mesmo se enquadre à norma, o ideal é que também haja acompanhamento, para que o condomínio siga protegido de raios.

8 – Manutenção dos equipamentos contra incêndio

Riscos: O condomínio passar por uma situação de fogo e não contar com extintores, pois os mesmos estavam descarregados, por exemplo, é uma falha gravíssima. O seguro pode não querer pagar os danos causados e, se um morador se sentir prejudicado ou se acidentar, pode entrar com uma ação contra o condomínio e, posteriormente, contra o síndico.

Como evitar o problema: Realizar a manutenção (anual ou semestral) dos equipamentos de combate a incêndio com uma empresa certificada pelo Inmetro.

O síndico também deve passar para o zelador um check-list de itens a serem averiguados periodicamente. A verificação dos extintores, e de outros itens de segurança, deve estar contemplada. Caso seja verificado que há unidades vazias, o síndico deve providenciar o recarregamento imediato.

 

9 – Uso indevido dos fundos de reserva do condomínio

Risco: Dificuldade de controle financeiro, rombos nas contas, acusações de má gestão e ações judiciais.

Usar fundos e outros investimentos do condomínio para tampar buracos da arrecadação ordinária pode gerar problemas para o síndico.

O gestor pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado. Entretanto, nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e, para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Como evitar o problema: Se atentando sempre à destinação de cada fundo. Como há fundos que devem ser pagos por proprietários e outros por inquilinos, é fundamental que os mesmos sejam usados de acordo com o fim para que foram criados.

10 –  Seguro vencido ou incompatível com o condomínio

Riscos: Uma ocorrência como um incêndio ou um outro sinistro, o condomínio ficar sem nenhuma cobertura

“Na eventualidade do seguro estar vencido, as coberturas estiverem contratadas com limites insuficientes, ou não atenderem todos os riscos a serem garantidos na apólice, o síndico poderá responder com recursos próprios, para suprir a parcela de prejuízos que não restou indenizada”, explica Pedro Bento, diretor da corretora de seguros Shelter.

Daí a importância de se contratar corretamente a apólice de seguros e mantê-la sempre atualizada.

Como evitar o problema: Saber escolher a melhor apólice de seguros para o seu condomínio é fundamental. Também é importante que o síndico saiba quando vence a sua apólice, não só para evitar ficar sem cobertura, mas também para ter tempo hábil para cotar outras possibilidades no momento da renovação.

 

Fonte: André Junqueira via Sindiconet (adaptado)